2021
1. Никогда не берите ипотеку с платежом более 50% от общего дохода семьи
Когда вы берёте ипотеку, вы смотрите только на два показателя:
размер ипотечной ставки,
средний месячный платёж.
Но вы не учитываете переплату и скорость погашения кредита. Как нам сообщают инсайдеры из разных крупных банков, в некоторых регионах люди берут ипотеку со среднемесячным платежом, который составляет 64% от общего дохода семьи. Никогда так не делайте! Так вы сразу попадаете в ловушку. Вы не можете платить, вы начинаете бегать с ипотечными каникулами или сталкиваетесь с тем, что цены разворачиваются и «идут» вниз. В 2016-2017 годах мы вытаскивали людей, которые довели себя с ипотекой до ручки, из реальной петли.
Самое разумное — брать ипотеку так, чтобы ежемесячный платёж составлял 30-40% от общего дохода семьи.
2. Никогда не берите ипотеку на 30 лет
Эта ошибка вытекает из первого пункта: когда вам хочется уменьшить ежемесячный платёж, вы растягиваете срок ипотечной выплаты. Так вы попадаете в ужасные условия. Если вы берёте ипотеку на недвижимость в 6 миллионов рублей с первоначальным взносом в 1 миллион рублей, то гасить вам придётся 5 миллионов рублей. И — о, ужас! — если вы растянете срок со ставкой 8,5% (берём ставку на вторичку) на 30 лет, то за 10 лет вы погасите всего 400 тысяч рублей из «тела» долга.
Если через 10 лет вам придёт в голову продать эту квартиру, вы обнаружите, что из 5 миллионов, которые вы были должны банку, вы останетесь должны 4,6 миллиона рублей.
Первые десять лет вы будете платить одни проценты — так устроены аннуитетные платежи. Если вам сейчас 27 лет, то в 37 вы обнаружите, что погасили из основного «тела» долга 400-500 тысяч рублей. Вы спрашиваете:
«А куда же я десять лет платил?»
Так вы же растянули «баян»! Вы вникали в кредитный договор? Вы вникали в суть аннуитетных платежей? Вы считали всё на калькуляторе? Нет. Так что включайте голову и не плачьте потом горючими слезами.
3. Никогда не берите ипотеку по мошеннической схеме
Если два первых пункта грозят только экономическими убытками, то следующие два случая грозят статьёй, в том числе уголовной.
Сейчас существует много историй, когда мошенники предлагали покупателям недвижимости приобрести квартиру без первоначального взноса. Особенно эта схема распространена в регионах. Что же они предлагают?
Они говорят так:
«Однушечка стоит 3 миллиона рублей. Мы вам найдём банк, который даст ипотеку с первоначальным взносом 10%. Мы пойдём к собственнику и договоримся, чтобы он завысил цену своего объекта на 300 тысяч рублей. Фактически этих денег не будет. Собственник просто даст на них мнимую расписку, как будто он эти 300 тысяч рублей получил. Тогда вам дадут ипотеку на оставшиеся 3 миллиона рублей с первоначальным взносом в 10%».
Внимание! Такая схема наказуема по статье 159 УК РФ как мошенническая схема с кредитной организацией. Собственники, которые участвуют в так называемой «завышайке», не понимают, что тоже пособничают мошеннической операции.
4. Никогда не делите ипотечную квартиру на студии
Некоторые творят такой ад! Берут ипотечную квартиру, «рубят» её на три 10-метровые студии и пытаются сдавать. Читайте кредитный договор: перепланировка должна быть согласована с банком!
Если вы перенесли в квартире мокрую точку и залили соседей (а самый большой процент возмещений по ущербу, согласно данным страховых компаний — это заливы соседей), к вам придут техническая инспекция, судебные органы и т.д. Они составят акт, по которому вы будете обязаны устранить всё за свой счёт, снести перегородки и полностью восстановить первоначальную планировку. И вашему бизнесу хана. А если вы решите эту квартиру продать, то столкнётесь с тем, что разделённая на студии жилая недвижимость абсолютно не продаваема. И это если банк в принципе не решит изъять у вас квартиру.
Если вы уж очень хотите залезть в арендный бизнес, купите себе трёхкомнатную квартиру и сдавайте её по комнатам как ко-ливинг. Это сейчас модная тема, и доходность в этой сфере повышается. Хотите законно разделить объект? Тогда это должно быть нежилое помещение в нежилом доме — из него можно сделать хостел.
Люди, которые берут квартиру в ипотеку и делят её на студии, потом не выкарабкиваются из этих кредитов. И потерпевших в таких историях гораздо больше, чем тех, кто заработал.
