Рубрика: Без рубрики

1. Никогда не берите ипотеку с платежом более 50% от общего дохода семьи

 

Когда вы берёте ипотеку, вы смотрите только на два показателя:

размер ипотечной ставки,

средний месячный платёж.

Но вы не учитываете переплату и скорость погашения кредита. Как нам сообщают инсайдеры из разных крупных банков, в некоторых регионах люди берут ипотеку со среднемесячным платежом, который составляет 64% от общего дохода семьи. Никогда так не делайте! Так вы сразу попадаете в ловушку. Вы не можете платить, вы начинаете бегать с ипотечными каникулами или сталкиваетесь с тем, что цены разворачиваются и «идут» вниз. В 2016-2017 годах мы вытаскивали людей, которые довели себя с ипотекой до ручки, из реальной петли.

Самое разумное — брать ипотеку так, чтобы ежемесячный платёж составлял 30-40% от общего дохода семьи.

 

2. Никогда не берите ипотеку на 30 лет

 

Эта ошибка вытекает из первого пункта: когда вам хочется уменьшить ежемесячный платёж, вы растягиваете срок ипотечной выплаты. Так вы попадаете в ужасные условия. Если вы берёте ипотеку на недвижимость в 6 миллионов рублей с первоначальным взносом в 1 миллион рублей, то гасить вам придётся 5 миллионов рублей. И — о, ужас! — если вы растянете срок со ставкой 8,5% (берём ставку на вторичку) на 30 лет, то за 10 лет вы погасите всего 400 тысяч рублей из «тела» долга.

Если через 10 лет вам придёт в голову продать эту квартиру, вы обнаружите, что из 5 миллионов, которые вы были должны банку, вы останетесь должны 4,6 миллиона рублей.

Первые десять лет вы будете платить одни проценты — так устроены аннуитетные платежи. Если вам сейчас 27 лет, то в 37 вы обнаружите, что погасили из основного «тела» долга 400-500 тысяч рублей. Вы спрашиваете:

«А куда же я десять лет платил?»

Так вы же растянули «баян»! Вы вникали в кредитный договор? Вы вникали в суть аннуитетных платежей? Вы считали всё на калькуляторе? Нет. Так что включайте голову и не плачьте потом горючими слезами.

 

3. Никогда не берите ипотеку по мошеннической схеме

 

Если два первых пункта грозят только экономическими убытками, то следующие два случая грозят статьёй, в том числе уголовной.

Сейчас существует много историй, когда мошенники предлагали покупателям недвижимости приобрести квартиру без первоначального взноса. Особенно эта схема распространена в регионах. Что же они предлагают?

Они говорят так:

«Однушечка стоит 3 миллиона рублей. Мы вам найдём банк, который даст ипотеку с первоначальным взносом 10%. Мы пойдём к собственнику и договоримся, чтобы он завысил цену своего объекта на 300 тысяч рублей. Фактически этих денег не будет. Собственник просто даст на них мнимую расписку, как будто он эти 300 тысяч рублей получил. Тогда вам дадут ипотеку на оставшиеся 3 миллиона рублей с первоначальным взносом в 10%».

Внимание! Такая схема наказуема по статье 159 УК РФ как мошенническая схема с кредитной организацией. Собственники, которые участвуют в так называемой «завышайке», не понимают, что тоже пособничают мошеннической операции.

 

4. Никогда не делите ипотечную квартиру на студии

 

Некоторые творят такой ад! Берут ипотечную квартиру, «рубят» её на три 10-метровые студии и пытаются сдавать. Читайте кредитный договор: перепланировка должна быть согласована с банком!

Если вы перенесли в квартире мокрую точку и залили соседей (а самый большой процент возмещений по ущербу, согласно данным страховых компаний — это заливы соседей), к вам придут техническая инспекция, судебные органы и т.д. Они составят акт, по которому вы будете обязаны устранить всё за свой счёт, снести перегородки и полностью восстановить первоначальную планировку. И вашему бизнесу хана. А если вы решите эту квартиру продать, то столкнётесь с тем, что разделённая на студии жилая недвижимость абсолютно не продаваема. И это если банк в принципе не решит изъять у вас квартиру.

Если вы уж очень хотите залезть в арендный бизнес, купите себе трёхкомнатную квартиру и сдавайте её по комнатам как ко-ливинг. Это сейчас модная тема, и доходность в этой сфере повышается. Хотите законно разделить объект? Тогда это должно быть нежилое помещение в нежилом доме — из него можно сделать хостел.

Люди, которые берут квартиру в ипотеку и делят её на студии, потом не выкарабкиваются из этих кредитов. И потерпевших в таких историях гораздо больше, чем тех, кто заработал.

Бывают ситуации, когда ипотечная квартира приобретена до заключения брака. Тогда она является личным имуществом того супруга, который ее купил. А вот если, например, муж бо́льшую часть ипотечных взносов выплатил уже в браке, жена при разводе вправе потребовать долю квартиры.

 

Перед походом в загс

Все больше семей решает заключить брачный договор и четко прописать, на что имеет право каждый из супругов при разводе. Например, если в брачном договоре указано, что квартира в случае развода будет принадлежать только супругу и все расходы по выплате ипотеки несет он, никаких вопросов не возникнет.

 

В брачном контракте необходимо предусмотреть баланс интересов. Сделать это непросто, поэтому между супругами часто возникают конфликты. «Почему, если ты платишь ипотеку, квартира будет принадлежать только тебе, ведь мы работаем вдвоем?» — спрашивает жена. Супруги должны трезво оценивать ситуацию и понимать, в какой ситуации окажется каждый в случае развода, на кого будут возложены кредитные обязательства.

 

Кейс № 2

После развода бывшая жена обратилась в суд с требованием взыскать с супруга 12 млн рублей. Женщина пояснила, что по условиям брачного договора бывший супруг должен купить ей квартиру по цене не ниже указанной суммы. Супруг обязательство не выполнил. Но суд в иске отказал.

Почему брачный договор не смог защитить интересы жены? Если договор просто обязывает приобрести квартиру определенной стоимости, возникает много вопросов. Какую именно квартиру нужно приобрести? Где она должна располагаться? Какими качествами обладать? Суд не может поручить ответчику купить какую-то квартиру и потом ее передать. Формулировка обязанности супруга «приобрести квартиру для жены» убила возможность что-то получить. Условие принудительно неисполнимо, а выполнить добровольно муж отказался. При составлении брачного договора важно понимать, что прописанные условия должны быть выполнимы, в том числе принудительно.

 

ЧТО НУЖНО ПРОПИСАТЬ В БРАЧНОМ ДОГОВОРЕ?

• Кому будет принадлежать квартира, которую супруги планируют взять в ипотеку?
• Какая доля в квартире будет выделена детям?
• Кто будет выплачивать ипотеку в случае развода?
• Как супруги будут использовать квартиру в случае развода?
• Какую сумму обязан выплатить один супруг другому в случае определенных обстоятельств?
• Как супруги будут участвовать в формировании семейного бюджета и делить расходы?

 

 

Брачный договор можно заключить уже в браке. Если у супругов разумный подход к разделу имущества, они пытаются договориться и пойти на компромиссы. Судебные разделы имущества помимо финансовых потерь несут тяжелую психологическую и эмоциональную нагрузку: после пяти лет судов уже никакого имущества не хочется. Поэтому самый лучший способ для обеих сторон — заранее договориться, как они будут делить ипотечную квартиру в случае развода. И зафиксировать это в брачном договоре.

На рынке вторичного жилья, где каждый объект недвижимости имеет как минимум один переход права, покупатель может столкнуться с рисками, о которых даже не подозревает. Они связаны в первую очередь со сделками, в результате которых возникло право собственности. В этой статье мы расскажем, когда надо быть максимально осторожными при покупке жилья на вторичном рынке.

1. Приватизация

Что представляет собой приватизация? Это безвозмездная сделка, подразумевающая передачу жилого объекта нанимателю и членам его семьи. Но если отказ от участия в приватизации был оформлен неправильно или не оформлен вообще, в дальнейшем такая сделка (а значит, и последующая) может быть оспорена. А ещё люди, которые были зарегистрированы на этой жилплощади на момент приватизации (то есть прописаны), имею право пожизненного проживания в этой квартире.

2. Дарение

Если говорить юридическим языком, дарение — это безвозмездная сделка, подразумевающая передачу жилого помещения дарителем в дар одаряемому. Если говорить проще, то дарение — это когда вам дарят, например, квартиру просто так. И здесь уже целый букет рисков, скажем, притворная сделка, прикрывающая куплю-продажу, или заблуждение дарителя относительно предмета сделки и её правовых последствий.

3. Наследование

Это сделка, в результате которой жилое помещение переходит в собственность к правопреемнику по закону или завещанию. Традиционным риском здесь является «всплывший» спустя некоторое время законный наследник, право которого было нарушено.

4. Купля-продажа

Тут идёт речь о возмездной сделке, по которой объект недвижимости переходит в собственность от продавца к покупателю в обмен на денежные средства. Риски связаны с нарушением прав несовершеннолетних при отчуждении или супругов (имущество, нажитое в браке), а также нарушение порядка отчуждения жилых помещений, приобретённых с использованием средств жилищных субсидий и материнского семейного капитала.

Везде, где имел место договор (дарения, мены, купли-продажи), риски связаны с исполнением условий договора в каждом конкретном случае.

Не всё вышеперечисленное можно разглядеть, исследуя предоставленные продавцом недвижимого имущества документы. Ответы на многие вопросы сокрыты от покупателя в документах, которые часто называют «прочими».

Губернаторы регионов должны оценить стоимость жилья и поработать меры, которые позволят удешевить жилищное строительство и снизить цены на жилье для конечного потребителя, заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Также правительству рекомендовано подготовить меры по сдерживанию цен на стройматериалы.

По словам Хуснуллина, при развитии жилищного строительства следует учитывать три главных фактора: цены на жилье, стоимость ипотеки и реальные доходы населения. Он попросил губернаторов особое внимание уделить стоимости жилья в регионах. Сейчас на рынке наблюдается рост цен на строительные материалы. Уже к концу года строительные организации столкнутся с рисками. Губернаторам поручено проработать меры, направленные на сдерживание цен и внести свои предложения. Отдельно вице-премьер отметил, что необходимо внести предложения по удешевлению строительства и отдельных стройматериалов.

Хуснуллин также призвал наращивать объемы ввода новостроек в стране, создавать комфортную городскую среду и развивать инфраструктуру. Ежегодный прирост ввода жилой недвижимости должен составлять 4–5% — около 5 млн кв. м. В этом году целевой показатель ввода жилья составляет  85 млн кв. м. За первые четыре месяца текущего года было сдано на 30% больше жилья, чем за такой же период прошлого года.

По итогам года может быть выдано ипотеки на 4,8 трлн рублей

В 2021 году российские банки могут выдать ипотечных кредитов на сумму до 4,6–4,8 трлн рублей, сообщает ТАСС со ссылкой на данные агентства Национальные кредитные рейтинги. В прошлом году объем выдачи ипотеки составил 4,4 трлн рублей.

Льготная ипотечная программа на новостройки была продлена на год для всех регионов. При этом условия программы изменились. Ставку по ипотеке на новостройки повысили до 7% годовых, а предельная сумма ипотечного займа во всех регионах составит 3 млн рублей.

По мнению аналитиков, несмотря на изменение условий льготной программы, объем выдачи ипотеки в этом году будет рекордным. Во второй половине года динамика выдачи ипотеки замедлится, но спрос сохранится на высоком уровне. По оценке НКР, доля жилищных кредитов на сумму менее 3 млн рублей превышает 50% в новых выдачах. Кроме того, ожидается рост спроса на семейную ипотеку.

По данным Центробанка, за период с января по апреле этого года было выдано ипотеки на 1,7 трлн рублей. Это на две трети выше аналогичного прошлогоднего показателя.

По оценке ВТБ, по итогам 2021 года объем выдачи ипотеки может превысить 5,4 трлн рублей.

За неверный расчет тарифов ЖКХ в частных домах введены штрафы

В случае некорректного начисления платы за коммунальные услуги в частных домах поставщикам услуг придется заплатить штраф, сообщает РБК. Необоснованное завышение тарифов ЖКХ будет грозить штрафом в размере 150% от суммы превышения. С 22 июня начали действовать соответствующие поправки в Жилищный кодекс.

Ранее такие правила действовали только при нарушении порядка расчета перед собственниками и арендаторами квартир в многоэтажных домах. Сейчас такие меры будут предусмотрены для владельцев загородных домов. Согласно законодательству, поставщик  услуг должен вернуть владельцу дома 100% суммы превышения, а также заплатить собственнику дома штраф в размере 50% этой суммы. Получить компенсацию смогут собственники загородных домов и граждане, владеющие частью дома. Компенсация будет начислена в счет будущей оплаты за ЖКУ.

По словам гендиректора юридической компании «Достигация» Артема Баранова, данный закон направлен на защиту прав владельцев индивидуальных домов. Однако, по его мнению, к документу есть некоторые вопросы. В частности, недостаточно прозрачная калькуляция суммы в платежке. Чтобы поправки работали, необходима четкая и прозрачная методика расчета. Заявление о завышении суммы платежа не должно быть субъективным, подчеркивает юрист.

Чтобы получить компенсацию при завышении платы за коммунальные услуги в индивидуальном доме, владельцу требуется направить в ресурсоснабжающую организацию письменное заявление о завышении. Адвокат, эксперт по вопросам ЖКХ Марина Синюкова поясняет, что для обоснования претензии можно рассчитать расходы на ЖКУ с помощью онлайн-калькулятора или на основе показателей аналогичных жилых объектов. Компания должна ответить на обращение и принять решение в течение 30 дней.

Синюкова пояснила, что компания, оказывающая услуги, должна зачесть сумму штрафа в будущие платежи за ЖКУ. Если штраф не будет выплачен в установленном порядке, собственник может обратиться в суд с исковым заявлением.

Заемщики стали реже обращаться за оформлением ипотечных каникул. Представители банков рассказали ТАСС, что с начала этого года интерес к получению отсрочки снизился по сравнению с таким же периодом 2020 года.

В банке ВТБ рассказали, что в прошлом году отсрочку получили более 6,5 тыс. клиентов. С начала этого года ипотечные каникулы оформили около тысячи человек. В банке считают, что в 2020 году услуга была востребована в связи с периодом самоизоляции.  Снижение интереса к ипотечным каникулам в банке связывают со стабилизацией финансового положения заемщиков.

В ВТБ поступает около 300 заявок на ипотечные каникулы в месяц, в Сбербанк ежемесячно поступает около 500 таких обращений.

По данным Центробанка, за период с 20 марта прошлого года по 26 мая 2021 года банками было одобрено 20 тысяч заявок на получение ипотечных каникул. Доля отказов в предоставлении отсрочки достигает 37,8%. Чаще всего банки не одобряют заявки из-за превышения максимального размера займа или несоответствия ухудшения жизненной ситуации клиента установленным критериям. В Сбербанке пояснили, что нередко заемщики предоставляют неполный пакет документов или не подтверждают снижение дохода. Заявку на ипотечные каникулы можно подать повторно после устранения несоответствий.

Напомним, ранее Совфед одобрил закон, позволяющий оформлять ипотечные каникулы самозанятым и индивидуальным предпринимателям. В ВТБ рассказали, что предприниматели и самозанятые граждане обращаются за консультацией по получению ипотечных каникул. В банке полагают, что после вступления изменений в силу такие клиенты будут чаще обращаться за отсрочкой.

До 1 июля льготную семейную ипотеку расширят на семьи с первенцем

До 1 июля программа льготной семейной ипотеки будет расширена. С соответствующим распоряжением выступил глава РФ Владимир Путин по итогам Петербургского международного экономического форума. Речь о льготной программе для семей, у которых родился ребенок после 1 января 2018 года. Данное поручение президента опубликовано на сайте Кремля.

В поручении говорится, что программа будет расширена на семьи с первенцем. Программа льготной ипотеки позволяет семьям купить жилье в новостройках или рефинансировать ранее оформленные ипотечные займы. Ставка по программе составляет 6% годовых, она действует на протяжении всего срока кредитования. Поручение должно быть исполнено до 1 июля 2021 года.

Кроме того, льготная ипотечная программа на покупку первичного жилья будет продлена до 1 июля 2022 года, при этом условия льготной ипотеки изменятся. Ставка по программе будет повышена с 6,5 до 7% годовых. Максимальная сумма кредита во всех регионах не будет превышать 3 млн рублей.​​​​​​​

Семьи, воспитывающие двоих и более детей, могут освободить от налога на доход с продажи жилья. С таким предложением выступил президент РФ Владимир Путин, сообщает ТАСС. Семьи смогут не платить налог при продаже жилой недвижимости, если в течение года они направят эти средства на покупку жилплощади.
⠀
‍По словам президента, благодаря данной инициативе у людей появится больше возможностей для улучшения жилищных условий. Средства, сэкономленные на уплате налога, семьи смогут использовать для приобретения жилья большей площади. В настоящее время, если срок владения жильем составляет менее пяти лет, при его продаже необходимо уплатить подоходный налог. Нередко из-за этого семьям не хватает суммы, вырученной от сделки, для покупки нового жилья.
⠀
Путин пояснил, что порой после покупки жилплощади в семье происходит пополнение, и квартира становится слишком тесной. Однако при продаже квартиры, которой семья владеет менее пяти лет, необходимо заплатить подоходный налог. Это значительная сумма, и порой именно ее не хватает для покупки более просторного жилья после рождения детей.